Огляд ринку житла у Житомирі

У порівнянні із минулим роком ціни на квартири у Житомирі виросли до 10%, каже засновник рієлторської компанії CR.UA, член ради Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Андрій Нагребецький. Подорожчання зачепило і первинний, і вторинний ринок. 

«У нас високий попит на житло, але в місті дуже погано будується первинний ринок. Якщо новобудови є, вони на етапі котловану розкуплені. Ми недалеко від Києва, є потік капіталу, Житомир — транзитне місто. Але якщо порівнювати із Хмельницьким або з Рівним, то ми взагалі не будуємося, застигли у 70-80-х роках. Скрізь тільки старий фонд. Тому нерухомість на вторинному ринку так дорого коштує. Особливо зріс попит на двокімнатні квартири. Якщо рік тому хрущовку у п’ятиповерховому будинку в середньому можна було купити за $26-27 тис., то на поточний момент це ближче до $27-32 тис. Оселі у будинку поліпшеного планування подорожчали до $37 тис. Гарна квартира може коштувати і $40 тис.», — додає засновник АН «ТАЯ» Олена Ковальчук. 

Найбільш затребуване житло у центрі міста, продовжує Андрій Нагребецький.

«Там сконцентровані культурно-розважальні заклади, бізнес «прив’язаний» до центральної частини, в околиці розташовані численні офіси. Тому більш зручно жити у центрі», — зазначає експерт.

Далі за рівнем затребуваності йдуть такі масиви, як Богунія та Корбутівка.

«Корбутівка — елітний мікрорайон, тому що там екологічно чиста зона, ліс, річка», — констатує рієлтор, член АСНУ Володимир Іщенко. 

Трохи нижчі ціни на житло можна знайти в околицях вул. Польова та масиві Крошня. Проте навіть у цих місцевостей є свої поціновувачі. 

«Користується попитом Польова. Дуже гарний та доступний район. Зараз там зробили фонтан. Але в основному забудова представлена старим житловим фондом, хрущовками. Мінус Крошні у тому, що там поруч звалище. Влітку, коли спека досягає 30 градусів за Цельсієм та стається пожежа на смітнику, весь дим йде у мікрорайон, і люди дихають цим повітрям», — пояснює Володимир Іщенко. 

«На Крошні немає квартир у продажу. Коли там виставляється квартира, її купують за 2-3 дні. Хто живе в цьому районі, хто любить цей район, він ніколи не піде на Корбутівку», — стверджує Олена Ковальчук.

Особливий пункт, на який звертають увагу житомиряни під час вибору житла, — опалення. 

«У Житомирі цінується автономне опалення, тому що на централізоване завищені ціни. Старі квартири неможливо переобладнати без дозволу, а отримати його важко», — розповідає Андрій Нагребецький.

Вулиці Житомира (фото із інтернету)

Вибір квартир у новобудовах Житомира

Первинний ринок дуже затребуваний. Житомиряни не бояться вкладати кошти у будівництво на початкових етапах. 

«Є скандальні компанії, які починають зведення об’єктів без отримання дозвільних документів на початок будівельних робіт, але їх відсоток невеликий. У Житомирі розвинене інвестування у нерухомість із метою заробітку. Зараз популярно купувати на етапі котловану. Люди вкладають гроші, потім роблять ремонт і продають вже з оздобленням. Прибуток до 30-40%. Але це довгострокова інвестиція», — розповідає Андрій Нагребецький. 

За інформацією пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у квітні 2021 року квартири у Житомирі пропонували 17 проєктів на етапі зведення:

  • економклас — 1 проєкт;
  • комфорт-клас — 12 ЖК;
  • клас «бізнес» — 2 об’єкти;
  • елітне житло — 2 комплекси. 

«Багато інвестицій проходить повз нас. Мало будується. У центрі нічого не зводять. Забудовуються тільки масиви Крошня, Богунія та Корбутівка. На Корбутівці погано купують люди для власного проживання. Вона затребувана серед тих, хто хоче вкласти гроші, як інвестор. Для життя Крошню та Богунію беруть краще. Найбільший комплекс, що зводиться у місті — це ЖК Grand City Dombrovskyi. Я на поточний момент назвала б будівельну компанію ЖК Grand City Dombrovskyi найсерйознішим забудовником у плані якості та кількості», — зазначає Олена Ковальчук.

Середня вартість нерухомості на первинному ринку, підраховують агентства, $550-650 за кв. м.

«Однокімнатна квартира на етапі котловану коштує $17-18 тис. Коли будинок введуть у експлуатацію, її вартість зростає до $25 тис. Мікрорайон Міськмолзавод у житловому масиві Крошня дуже інтенсивно розбудовується. Там, на етапі котловану квартири продають по 16 000 грн/кв. м. Комплекс буде тільки через два роки готовий і вже на 70% викуплений. На Корбутівці двокімнатну від забудовника люди купували за $40 тис.», — продовжує засновниця агентства.

Найдорожче квадратний метр житла обійдеться у ЖК «Президент Хол» — від 18 050 грн. Цей елітний чотирнадцятиповерховий будинок зводять у Королівському районі міста. У комплексі запроєктовані підземний паркінг, внутрішній двір, тераси на верхніх та комерційні приміщення на нижніх поверхах. Найдоступніші ціни зазначають у ЖК «Європейський квартал» — від 11 800 грн/кв. м. Під комплекс відвели ділянку у Богунському районі. Тут збудують одинадцять двоповерхових клубних будинків комфорт-класу.

Візуалізація ЖК «Президент Хол». Початково заявлений термін введення в експлуатацію — IV квартал 2021 року.

Ще одна проблема первинного ринку у Житомирі, відзначають фахівці, забудовники не дбають про розвиток соціально-побутової інфраструктури в житлових комплексах та навколо них. 

«У центрі міста розташована хороша новобудова «Мистецькі ворота», але там вже зараз немає де поставити автомобіль. Мешканці сусідніх будинків огороджують прибудинкові території, бо вони чудово розуміють, коли нові ЖК вводять в експлуатацію, де люди будуть паркувати автомобілі», — описує ситуацію Володимир Іщенко.

«Багато новобудов на Корбутівці. Але це район, в якому не зручна транспортна розв’язка. Новобудови не передбачені для людей, які володіють транспортом. Там немає дитячих садків, школи, інфраструктури. Люди знімають житло в оренду і незабаром виїжджають», — додає Олена Ковальчук. 

Дізнатися максимально повну інформацію про будь-який проєкт Житомира можна, замовивши детальний звіт на «Білдконтролі». Команда сервісу Bild.ua оцінює новобудови за авторською методикою по 42-х параметрах і виставляє бали за кожен пункт (максимум 220). Сума набраних балів — це і є Індекс надійності. Перевіряють зокрема документи на землю, цільове призначення ділянки, ТУ, наявність судових рішень, а також історію девелопера (довгобуди у портфелі). Аналіз включає роз’яснення проблемних моментів, які стосуються об’єкта, і консультацію юриста за інвестиційним договором (приклад за посиланням). Наразі у каталозі пошуковика 3758 об’єктів. 

Дізнатися більше інформації та обговорити перебіг будівництва інвестори можуть на форумі Новобудови у Житомирі.

Вартість квартир у старому житловому фонді

«Популярний сегмент — одно-, двокімнатні квартири, які складають до 70% ринку. Це те, що купується і продається швидко. Найбільший попит на житло, розташоване на середніх поверхах», — говорить Андрій Нагребецький.

 Ціни на квартири у старому житловому фонді стартують від $20 тис.

«Якщо квартира неліквідна, розташована на першому поверсі, кутова, потребує капітального ремонту, все одно не буде коштувати дешевше $20 тис. Навіть малосімейні квартири, які раніше продавали за $15-16 тис., на даний час виставляють за $20 тис. Сталінка найдешевша $24 тис., це без балкону. Хрущовку можна знайти за $21,5-22 тис. Поліпшені планування віддають не дешевше, ніж за $23-23,5 тис.», — констатує Олена Ковальчук.

«Двокімнатні були найдешевші пропозиції у продажі за $25-27 тис., їх за останні два місяці розібрали. Різниці у ціні між двох- та трикімнатним житлом особливої немає. Найдоступніша трикімнатна квартира кошутє $26 тис.», — продовжує Володимир Іщенко. 

Поширені у місті також дво- та триповерхові будівлі, зведені у 50-60-х роках. Такі зустрічаються, наприклад, у центрі, на вул. Сльоти (Бородія), Гагаріна, Шевченка та ін. 

«Це дуже старий фонд. Вони не користуються попитом. Якщо бетонне перекриття, то ще можна його продати. Це варіант комусь купити трохи дешевше, але в хорошому місці. Трикімнатна квартира була на продаж за $38 тис.», — розповідає Олена Ковальчук. 

У Житомирі відчутної градації цін у залежності від локації немає, стверджують рієлтори. 

«У нас ціни приблизно скрізь однакові. Житомир невеликий, всі центральні райони вважаються центром: вокзал — це центр. Вул. Короленка, хоча це інший район міста, але також кажуть, що центр. Різниця у вартості нерухомості між центром та околицею — плюс-мінус $1 тис.», — пояснює Володимир Іщенко. 

«У центрі у нас була в продажу однокімнатна хрущовка на середньому поверсі в стані «від бабусі» за $24 тис. Гадали, що буде стояти, як пам’ятник, але за місяць хтось її придбав. Така ж квартира на вул. Польовій на поточний момент через те, що немає варіантів, теж буде коштувати $21,5 тис.», — зазначає Олена Ковальчук.

Зібравши інформацію від рієлторів міста, редакція склала таблицю мінімальної вартості квартир у будинках старого житлового фонду Житомира. Зауважимо, що фактичні пропозиції можуть відрізнятися в залежності від типу будинку, а також якості ремонту.

ЛокаціяОднокімнатна квартира, $ СШАДвокімнатна квартира, $ СШАТрикімнатна квартира, $ США
Центр містаВід 23 000Від 27 000Від 28 000
Прицентральні/популярні райониВід 22 000Від 26 000Від 27 000
Околиця/менш популярні райониВід 20 000Від 25 000Від 26 000

Для порівняння, у грудні 2020 року у сусідній Вінницькій області найбільшим попитом серед шукачів житла у старому фонді користувався спальний масив Вишеньки. Однокімнатна хрущовка там коштувала $27-28 тис. За квадратний метр сталінки у центрі просили $1 тис. У районах наближених до центру, ціна трикімнатної квартири у хрущовці була від $35 тис., у панельному дев’ятиповерховому будинку — $40-50 тис. Найдоступніше житло пропонували в мікрорайоні Тяжилів та місцевості ДПЗ. Однокімнатну хрущовку можна було знайти там за $20-21 тис. 

Фото із оголошення на Domik.ua двохкімнатну квартиру із автономним опаленням у п’ятиповерховому цегляному будинку на вул. Велика Бердичівська, 97 продають за $29,6 тис.

Ціни на оселі у сучасних будинках Житомира

Будинки побудовані у нульових та пізніше, цінуються житомирянами перш за все через можливість заощаджувати на комунальних послугах. Проте вибір сучасних осель у Житомирі обмежений. 

«Дуже високий попит на автономне опалення. Це будинки побудовані після 1995-2000-х років. Там двокімнатна квартира буде коштувати $43-45 тис. Місто почало забудовуватися загалом після 2010 року. Тому такий дефіцит житла. На Корольова є хороший цегляний класичний будинок, зведений після 2010 року. Трикімнатна квартира площею 110 кв. м там коштує $85 тис. Здані новобудови коштують дуже дорого. У будинку, введеному в експлуатацію минулого року однокімнатну з ремонтом продають за $50 тис. У ЖК «Фаворит» двокімнатні коштують $70-75 тис.», — пояснює Олена Ковальчук. 

Серед житлових масивів із найбільшим вибором сучасних комплексів оператори ринку називають Корбутівку. Місцина розташована на південному заході міста, неподалік річки Тетерів. Це колишній хутір поблизу Житомира, нині його район. Тут знаходяться зони відпочинку, у тому числі, гідропарк. У масиві перемішані приватна житлова забудова та багатоповерхівки, більшість із яких зведені на вул. Чуднівська. Кілька років тому Корбутівку почали забудовувати хмельницькі компанії. Частина новобудов здана і заселена, решта у процесі зведення чи на стадії підготовчих робіт. 

«На Корбутівці будується низка комплексів. Приваблює наближення до природи та річки. Особливо цінуються видові квартири», — розповідає Андрій Нагребецький.

«В елітному районі Корбутівка у середньому двокімнатні квартири обійдуться у $40-50 тис. Ціни у різних масивах приблизно однакові, просто попит більший на Корбутівці, а менший на Крошні. Однокімнатна на середньому поверсі в будинку побудованому у 90-х роках коштує $28-30 тис.», — додає Володимир Іщенко. 

У передмісті багатоповерхові будинки не зводять, там розташовані лише дачі та приватний сектор. 

Житловий масив Корбутівка (фото з інтернету) 

Інформаційно-аналітичний відділ порталу, проаналізувавши дані агентств нерухомості, склав зріз актуальних цін на квартири в сучасних будинках. Реальна вартість може відрізнятися в залежності від класу нерухомості та ремонту. 

ЛокаціяОднокімнатна квартира, $ СШАДвокімнатна квартира, $ СШАТрикімнатна квартира, $ США
Прицентральні/популярні райониВід 40 000Від 50 000Від 70 000
Околиця міста/непопулярні райониВід 28 000Від 35 000Від 45 000

Як працюють житомирські агентства під час локдауну 

 Через зростанням рівня захворюваності у місті та посилення карантинних обмежень, деякі агентства нерухомості відзначають зменшення обсягів роботи. 

«У Житомирі дуже тяжка ситуація із короновірусом, тому робимо паузу. Через карантин практично і не працюємо. Деякі клієнти, які казали, що їм треба терміново щось придбати у березні-квітні, зараз вичікують. Люди дотримуються карантинних заходів. Ми боїмося за себе і за батьків. Коли показуємо квартири, більше часу проводимо на свіжому повітрі та дотримуємося дистанції під час спілкування», — ділиться враженнями Володимир Іщенко. 

Оператори ринку говорять про відтермінований попит та зменшення кількості пропозицій. Агентства, які продовжують працювати, переходять на дистанційку. 

«Все, що можна робити на відстані, ми робимо дистанційно. Квартиру можна показати в режимі онлайн. Щоправда, коли безпосередньо людям треба приймати якісь рішення, дистанційно не покажеш. Деякі власники не погоджуються показувати у період локдауну, відтерміновують процес продажу. А є ті, які погоджуються. Угоди купівлі-продажу відбуваються з урахуванням усіх заходів безпеки», — констатує Андрій Нагребецький. 

«У нас ринок не стояв ніколи. Ми всі ходимо в масках, дотримуємося дистанції, зайвий раз не заходимо до приміщень. Офіси закриваються. Практично всі перейшли на дистанційну роботу, розмови з клієнтами ведемо в телефонному режимі. Агентство збільшує кількість переглядів онлайн. Я роблю обов’язково відеоогляд і відправляю його клієнтові. Потім вибираємо одну-дві квартири, які зацікавили покупця і їдемо на щось вже конкретне, не займаємося туризмом. Фінансові можливості покупців не можу сказати, що впали, але на ринку нічого вибрати. Люди бояться продавати, тому що не знають, що буде завтра. Якщо виставляють, то за високою ціною. Коли квартиру пропонують за ринковою ціною, її купують протягом тижня», — резюмує Олена Ковальчук.

Яку винагороду беруть рієлтори

Розмір рієлторської комісії у Житомирі залежить від домовленості, розповідає Володимир Іщенко. Одні агентства беруть за свої послуги 3-4% від суми угоди, інші — фіксовану суму. 

«У різних агентств цей відсоток відрізняється. Але стандартно більшість працює, розраховуючи на комісію — $500-600», — стверджує Андрій Нагребецький. 

«Єдиного тарифу немає. $600 або 3% — загальноприйняті розцінки. Деякі беруть $500. Залежить від того, хто який спектр послуг надає. Один просто подзвонив, а інший півроку відпрацював із клієнтом. Хтось продає магазин, а інший гуртожиток після одного показу», — уточнює Олена Ковальчук.

Хто сплачує за послуги агентства

У Житомирі сплату комісії рієлторам на іншу сторону не перекладають. 

«Сплачує той, хто замовляє послугу. У мене більшість договорів укладається із продажу об’єкта нерухомості», — каже Андрій Нагребецький.

«У нас вся співпраця побудована на договірних відносинах. Укладається договір і хто замовляє, той і сплачує. Кількість продавців та покупців, які звертаються за послугами приблизно однакова», — додає Володимир Іщенко.

Продати нерухомість без допомоги агентства, кажуть оператори ринку, складно.

«У Житомирі платять всі: і той, хто продає, і той, хто купує. Немає такого, що ми беремо 5% і ділимося з іншими агентствами. Є якийсь відсоток продавців, які говорять, що ми без рієлтора, але їх мало. І в основному вони теж потім звертаються до агентств. Житомир — дуже маленьке місто, і рієлтор поведе на той об’єкт, який він хоче продати. Хоча по суті, зрештою за все платить покупець», — пояснює Олена Ковальчук.

Попит на іпотеку в Житомирі

Доступна іпотека від держави у місті попитом не користується, стверджують оператори ринку. З 1 березня 2021 року українські банки почали видавати кредити за програмою «Доступна іпотека 7%». Нагадаємо, серед умов отримання кредиту за державною програмою, такі пункти:

  • початковий внесок — від 15%;
  • максимальний термін кредиту — 20 років;
  • вартість житла — до 2,5 млн грн;
  • сума кредиту — до 2 млн грн.

Заявник і члени його сім’ї не можуть бути власниками житла або інвесторами новобудови, розмір яких перевищує нормативну площу предмета іпотеки. Тобто не більше 50 кв. м на людину чи сімейну пару. На кожного наступного члена родини додається 20 кв. м. Житло може бути на 20% просторішим, але за додаткові метри доведеться платити на загальних умовах банку. Придбати за рахунок програми можна квартиру в багатоповерхівці чи індивідуальний житловий будинок на вторинному і первинному ринку, що здані не більше трьох років тому, тобто збудовані починаючи з 2018 року. 

«Державна програма суттєво на ринок житла у місті не вплине. Вона не дуже популярна. На даний момент іпотека цікава тим, хто може показати гарний офіційний дохід. А зараз небагато людей готові це робити», — впевнений Андрій Нагребецький.

«Якщо ми беремо Житомир, це катастрофа. Я не впевнена, що державна програма підійде місту. У нас дуже мало об’єктів, які можуть потрапити під її умови. Люди, які перепродують за переуступленням, не хочуть робити це через механізм кредитування, тому що тоді треба буде сплатити податок. Якби було більше забудов, це було б затребуваним. Хоча б встановили крайнім терміном введення в експлуатацію 2010 рік», — припускає Олена Ковальчук.

За пеший місяця роботи, за даними Фонду розвитку підприємництва, фінансові установи отримали 212 заявок, відхилили — 12, погодили 59 договорів. Найбільшу кількість кредитів схвалили претендентам із Київської області — 15 підписаних угод. У столиці на доступну іпотеку можуть вже розраховувати 11 позичальників. Жоден кандидат із Житомирської області станом на початок квітня не отримав ствердної відповіді від банків. 

Інфографіка Фонду розвитку підприємництва

Прогнози 

Член ради АФНУ Андрій Нагребецький відзначає весняне пожвавлення на ринку нерухомості, зокрема у сегментах приватного сектора, земельних ділянок та заміської нерухомості.

«Популярні напрями — мікрорайон Мальованка, вона більш дорога, селище Мар’янівка більш дешеве. Користуються попитом будинки у селах Тетерівка та Зарічани, відповідно вони і цінуються вище», — констатує експерт.

Рієлтор та член АСНУ Володимир Іщенко прогнозувати не береться. Каже, ситуація на ринку залежатиме від коливання долара та пандемії.

«Клієнти, які взимку телефонували і робили заявки на пошук земельної ділянки, зараз просто роблять паузу, тому що невідомо, що буде, наприклад, з курсом. Усі відкладають, що покупці, що продавці», — розповідає фахівець.

Засновник АН «ТАЯ» Олена Ковальчук сподівається на розвиток первинного ринку у місті.

«Якщо до нас зайдуть інвестори і зведуть хоча б ще 20 житлових комплексів, тоді ціни на вторинний ринок почнуть падати. Оскільки люди переходитимуть на новобудови. Зараз у приїжджих обмаль варіантів. Якщо покупець не має капіталу у понад $50 тис., йому доведеться обирати вторинну нерухомість. Крім того, мені дуже хочеться, щоб ринок Житомира поповнювався професійними рієлторами, які б несли знання і культуру нашим клієнтам. Щоб люди купували якісне житло у гарному місці. Продати — це не основне завдання. Головне — це вирішити проблему свого клієнта», — підсумовує сказане рієлтор.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.